Investissement immobilier international : pourquoi regarder au-delà de la France ?
Pendant longtemps, investir dans l'immobilier à l'étranger était principalement réservé aux investisseurs les plus expérimentés ou à ceux qui possédaient une résidence secondaire hors de France.
Les choses ont beaucoup changé.
Il est aujourd'hui beaucoup plus simple d'étudier un marché à plusieurs milliers de kilomètres, de comparer les prix, d'obtenir des informations sur les loyers ou encore de gérer un bien à distance.
Et surtout, lorsqu'on commence à comparer les différents marchés immobiliers, une évidence apparaît : ils n'évoluent pas tous au même rythme et n'offrent pas les mêmes opportunités.
Investir à l'international ne consiste donc pas nécessairement à chercher un placement plus risqué. Cela peut simplement permettre à un investisseur français d'élargir son champ de recherche et de ne plus limiter sa stratégie immobilière à un seul pays.
Un monde immobilier beaucoup plus vaste que le marché français
Les dernières données publiées par Eurostat le 1er octobre 2026 sont assez révélatrices.
Elles concernent le deuxième trimestre 2026, soit les données trimestrielles les plus récentes disponibles.
Sur un an, les prix immobiliers ont progressé de 4,7 % dans l'Union européenne et de 4 % dans la zone euro.
Mais cette moyenne cache des différences considérables.
Au Portugal, les prix ont progressé de 16,5 % sur un an. En Bulgarie, de 15,5 %. En Lituanie, de 14,3 %.
Pendant ce temps, la France enregistrait une baisse de 0,8 %.
Cela ne signifie évidemment pas qu'il fallait acheter au Portugal simplement parce que les prix y ont augmenté. Une forte hausse passée n'est jamais une garantie de hausse future.
Mais ces chiffres démontrent quelque chose de beaucoup plus intéressant : les cycles immobiliers ne sont pas identiques d'un pays à l'autre.
Lorsqu'un marché ralentit, d'autres continuent de progresser.
C'est justement l'un des principaux intérêts d'une stratégie immobilière internationale.
Source : Eurostat, House Price Index, données publiées le 1er octobre 2026.
Pourquoi se limiter à un seul marché ?
C'est finalement une question que l'on pose rarement en immobilier.
Pour les placements financiers, la diversification internationale paraît naturelle. Un investisseur français peut parfaitement détenir des entreprises américaines, européennes, japonaises ou émergentes.
En immobilier, nous avons historiquement raisonné différemment : nous investissons généralement dans notre ville, notre région ou, au mieux, ailleurs en France.
Pourtant, la logique de diversification reste valable.
Détenir plusieurs biens immobiliers dans un seul pays signifie rester exposé au même environnement économique, aux mêmes règles fiscales, aux mêmes conditions de financement et, dans une certaine mesure, au même cycle immobilier.
Investir dans plusieurs zones géographiques peut permettre de diversifier ces risques.
Ce mouvement n'est d'ailleurs pas limité aux particuliers.
Selon JLL, les investissements immobiliers directs dans le monde ont progressé de 28 % sur un an au deuxième trimestre 2026.
Les Amériques ont progressé de 26 %, la zone EMEA de 27 % et l'Asie-Pacifique de 38 %.
Plus intéressant encore, les investissements immobiliers transfrontaliers ont progressé de 56 % au premier semestre 2026, pour atteindre 71,8 milliards de dollars selon les données JLL rapportées par Reuters.
Les grands investisseurs recommencent donc eux aussi à chercher des opportunités au-delà de leurs marchés domestiques.
Sources : JLL Global Real Estate Perspective, août 2026 ; Reuters/JLL, septembre 2026.
Des rendements parfois difficiles à trouver en France
L'une des premières raisons qui poussent un investisseur à regarder à l'étranger reste évidemment la rentabilité.
Selon les villes et les pays, il est encore possible de trouver des marchés où le rapport entre le prix d'achat d'un logement et son loyer est beaucoup plus favorable qu'au sein des grandes métropoles françaises.
Cela ne veut pas dire qu'un rendement de 8 % à l'étranger est automatiquement meilleur qu'un rendement de 5 % en France.
Il faut toujours retirer les charges, la vacance locative, l'entretien, la fiscalité et éventuellement la gestion.
Mais l'international permet tout simplement d'augmenter considérablement le nombre d'opportunités disponibles.
Au lieu de chercher le meilleur investissement parmi quelques dizaines de villes françaises, on peut comparer des centaines de marchés.
Certains seront moins intéressants que la France.
D'autres pourront présenter un meilleur équilibre entre prix d'achat, loyers, démographie et potentiel de valorisation.
L'objectif n'est donc pas d'investir à l'étranger pour investir à l'étranger.
L'objectif est de pouvoir investir là où les chiffres nous paraissent les meilleurs.
Investir dans des économies et des démographies différentes
Un logement reste avant tout un actif occupé par des personnes.
L'évolution de la population, des emplois, des salaires, des migrations internes et de la construction influence donc directement la demande immobilière.
Or ces dynamiques sont extrêmement différentes selon les pays, mais également selon les villes.
C'est particulièrement visible aux États-Unis, où certains marchés connaissent des mouvements de population et d'activité économique très différents d'un État à l'autre.
L'OCDE souligne d'ailleurs que l'économie américaine a nettement surperformé ses homologues de l'OCDE ces dernières années, notamment grâce aux gains de productivité dans les services.
Mais là encore, il ne faut pas raisonner uniquement par pays.
Acheter « aux États-Unis », « au Portugal » ou « au Maroc » n'est pas une stratégie d'investissement.
Il faut descendre au niveau de la ville, puis du quartier.
Ce qui nous intéresse réellement est de savoir si la population augmente, si des emplois sont créés, si l'offre de logements est suffisante et si des locataires pourront durablement payer le niveau de loyer envisagé.
La diversification monétaire peut également avoir un intérêt
Acheter dans la zone euro présente un avantage évident pour un Français : il n'existe pas de risque de change entre le prix du bien, les loyers et son patrimoine exprimé en euros.
Mais investir hors de la zone euro peut également répondre à une autre logique.
Un patrimoine constitué exclusivement en France est généralement très exposé à l'euro.
Posséder un actif immobilier et percevoir des loyers dans une autre devise, par exemple en dollars, permet d'introduire une diversification supplémentaire.
Bien entendu, cette diversification fonctionne dans les deux sens.
Si la devise étrangère baisse face à l'euro, la valeur des loyers et du bien diminue lorsqu'on les convertit en euros.
Si elle progresse, l'effet est inverse.
Le change ne doit donc pas être présenté comme un avantage systématique, ni uniquement comme un danger.
C'est une nouvelle composante de diversification qu'il faut accepter et mesurer.
Le financement : comparer ce qui est réellement comparable
La France conserve ici un véritable avantage.
En juillet 2026, le taux moyen des nouveaux crédits immobiliers hors renégociations était de 3,30 %, selon la Banque de France.
Et 99,4 % des crédits immobiliers hors prêts relais étaient à taux fixe.
C'est une situation particulièrement confortable pour un investisseur.
À l'étranger, les règles peuvent être différentes. Certains pays demandent davantage d'apport aux investisseurs non-résidents et les taux proposés peuvent être supérieurs.
Mais cela ne condamne absolument pas l'investissement.
Cela signifie simplement qu'il faut changer notre façon de comparer.
Imaginons un investissement nécessitant 50 000 € d'apport et produisant 5 000 € de résultat annuel après toutes les charges.
Un autre nécessite 100 000 € de fonds propres pour produire 7 000 €.
Le deuxième bien affiche peut-être un meilleur rendement immobilier brut, mais le premier utilise beaucoup plus efficacement le capital de l'investisseur.
Nous regardons donc beaucoup la rentabilité des fonds propres réellement immobilisés.
C'est souvent cette donnée qui permet de départager deux investissements situés dans des pays différents.
Source : Banque de France, Crédits aux particuliers, juillet 2026.
La fiscalité internationale n'est pas nécessairement un frein
La fiscalité est probablement l'un des sujets qui inquiètent le plus les investisseurs lorsqu'ils envisagent leur premier achat à l'étranger.
Pourtant, le principe est assez logique.
Un résident fiscal français reste en principe imposable en France sur ses revenus mondiaux. Le pays dans lequel se trouve le bien peut également disposer du droit d'imposer les revenus immobiliers.
C'est précisément pour organiser cette situation que la France a conclu de nombreuses conventions fiscales internationales.
Selon le pays concerné, différents mécanismes permettent d'éviter ou de corriger la double imposition, notamment par l'intermédiaire d'un crédit d'impôt ou d'une exonération avec prise en compte pour le calcul du taux applicable aux autres revenus.
Il faut donc étudier la fiscalité avant d'investir.
Mais il serait faux de conclure qu'un investissement international signifie nécessairement payer deux fois l'impôt.
Dans certains projets, la fiscalité peut même participer à l'intérêt de l'opération.
Elle doit simplement être analysée en tenant compte simultanément du pays d'investissement, de la résidence fiscale de l'investisseur et de la convention fiscale applicable.
Source : Direction générale des Finances publiques, Imposition des revenus de source étrangère.
L'immobilier international devient aussi plus accessible
C'est probablement l'un des changements les plus importants de ces dernières années.
Trouver un bien, obtenir des données sur un quartier, organiser une inspection, signer certains documents à distance, transférer des fonds ou gérer un locataire à plusieurs milliers de kilomètres est aujourd'hui beaucoup plus simple qu'il y a vingt ans.
Cette évolution se retrouve également chez les investisseurs professionnels.
L'étude 2026 de CBRE réalisée auprès de plus de 1 400 investisseurs internationaux montre que, dans toutes les régions étudiées, les investisseurs prévoyaient d'acheter et de vendre davantage d'actifs immobiliers qu'en 2025.
Le résidentiel fait notamment partie des catégories d'actifs les plus recherchées en Amérique du Nord et en Europe.
De son côté, JLL estime que les investissements mondiaux dans le secteur résidentiel au sens large ont progressé d'environ 9 % au premier semestre 2026, pour dépasser 114 milliards de dollars d'investissements directs.
L'immobilier international n'est donc plus un marché marginal.
Sources : CBRE Global Investor Intentions Survey 2026 ; JLL Global Real Estate Perspective, août 2026.
Évidemment, investir à l'étranger demande du travail
Il serait cependant malhonnête de ne parler que des avantages.
Un investissement international nécessite de comprendre la réglementation locale, la fiscalité, les conditions de financement, le marché locatif et les modalités de revente.
Une rentabilité élevée n'a aucun intérêt si elle repose sur un loyer irréaliste.
Une fiscalité attractive ne compense pas un mauvais emplacement.
Et une forte hausse immobilière passée ne garantit absolument pas qu'elle continuera.
Il faut également privilégier les marchés où les droits de propriété sont clairement établis, où les transactions sont suffisamment transparentes et où il existe un véritable marché de revente.
Le Global Real Estate Transparency Index 2026 de JLL et LaSalle apporte d'ailleurs une donnée intéressante : les volumes de transactions des 13 pays classés parmi les marchés immobiliers les plus transparents ont progressé nettement plus rapidement que dans le reste des 88 pays étudiés au cours des deux dernières années. Ces marchés représentent aujourd'hui plus de 80 % de l'investissement immobilier direct mondial.
La sécurité juridique et la transparence restent donc des critères fondamentaux.
Source : JLL/LaSalle, Global Real Estate Transparency Index 2026.
Alors, l'immobilier international est-il réellement plus intéressant ?
Parfois oui. Parfois non.
Et c'est précisément ce qui rend le sujet intéressant.
L'objectif n'est pas de démontrer qu'un investissement aux États-Unis, au Portugal, au Maroc ou ailleurs sera systématiquement meilleur qu'un investissement en France.
Ce serait évidemment faux.
Mais l'inverse l'est tout autant.
Se limiter systématiquement à la France revient à écarter une immense partie des opportunités immobilières disponibles dans le monde.
Certains marchés peuvent offrir davantage de rendement. D'autres une meilleure dynamique démographique. Certains permettent de diversifier son patrimoine en dollars. D'autres peuvent simplement être à un moment différent de leur cycle immobilier.
L'intérêt de l'investissement international est justement de pouvoir comparer ces opportunités.
Pour cela, il faut regarder le rendement net, le capital réellement immobilisé, le financement, la fiscalité, la démographie, la réglementation locale et les perspectives de revente.
Une fois tous ces éléments intégrés, l'investisseur peut enfin comparer deux projets sur une base réellement équivalente.
Investir à l'international n'est finalement pas une stratégie en soi. C'est se donner la possibilité de chercher les meilleures opportunités au-delà de ses propres frontières.
Lucas Guizard - Histoire de Patrimoine
