Délais de construction : France vs États-Unis, le temps a un coût
Il y a quelques mois, j'étais aux États-Unis.
J'étais parti suivre l'avancement d'un petit immeuble de rapport de deux logements réservé par des clients dans le Tennessee à la fin de l'année 2025.
À la fin du premier trimestre 2026, les équipes avaient déjà terminé le terrassement, le compactage des sols, les fondations, les puits en béton armé, les raccordements et la dalle.
Sauf imprévu, la livraison devrait intervenir au deuxième trimestre, ou au début du troisième trimestre.
Moins de neuf mois entre la réservation et la remise des clés.
Lorsque l'on travaille principalement en France, ce délai paraît presque irréaliste.
Pourtant, aux États-Unis, il est relativement courant.
Beaucoup de maisons individuelles sortent de terre en cinq ou six mois. Les petits immeubles dépassent rarement une année.
Et pourtant…
Les États-Unis sont déjà un pays très réglementé. Des permis existent. Des normes existent. Des contrôles existent.
Autrement dit, si l'on compare les États-Unis à un pays en développement comme le Sri Lanka, les Américains apparaissent eux aussi comme une administration relativement lente.
J'ai également acheté de l'immobilier au Sri Lanka. Là-bas, certains projets démarrent presque immédiatement. Les contraintes administratives sont extrêmement limitées. Les délais de permis sont parfois inexistants.
On comprend alors que les États-Unis ne sont pas un modèle de rapidité. Ils sont simplement… beaucoup plus rapides que la France.
Et c'est là toute la nuance.
Lorsque le temps devient un coût
En immobilier, on raisonne souvent en prix d'achat. Beaucoup plus rarement en temps.
Pourtant, un chantier qui dure quatre ans coûte énormément plus cher qu'un chantier de neuf mois.
Pendant cette période, l'investisseur continue de payer des intérêts. Il ne perçoit aucun loyer. L'inflation peut modifier les coûts. Les taux d'intérêt peuvent évoluer. Les règles fiscales peuvent changer. Le marché locatif peut lui aussi évoluer.
Le temps est un coût. Simplement un coût que personne ne voit.
Si ce sujet vous interpelle et que vous vous demandez comment comparer concrètement un investissement en France et aux États-Unis, j'ai préparé un guide gratuit sur les 6 erreurs à éviter lorsqu'on investit dans l'immobilier américain
J'ai déjà attendu quatre ans pour un appartement neuf
Ce n'est malheureusement pas un cas isolé.
En 2022, j'ai accompagné un client sur un appartement neuf à Tours. Réservation : 2022. Livraison : 2026. Quatre années complètes.
Cette fois, le chantier n'avait pas été ralenti par la météo. Ni par des difficultés techniques.
Lors du terrassement destiné à créer les parkings souterrains, des vestiges archéologiques ont été découverts. Quelques silex datant probablement de la Préhistoire.
L'administration a alors ordonné un arrêt complet du chantier. Pendant près de deux ans.
J'ai échangé régulièrement avec le promoteur durant cette période. Ce qui frappait le plus n'était pas tant l'existence des fouilles archéologiques. Après tout, protéger le patrimoine est parfaitement légitime.
Ce qui frappait, c'était leur rythme.
Les équipes mandatées étaient peu présentes. Les investigations avançaient très lentement. On avait le sentiment que le délai disponible devenait naturellement le délai utilisé.
Au terme de ces deux années, seules quelques découvertes limitées avaient été réalisées. Les travaux ont finalement pu reprendre. Mais avec une condition.
Les parkings souterrains étaient désormais interdits. Pour ne pas dégrader d'éventuels vestiges encore présents.
Le résultat est assez paradoxal.
Les vestiges sont désormais recouverts par un immeuble d'une cinquantaine d'appartements. Mais il est interdit d'aller quelques mètres plus bas pour construire les parkings. Le promoteur a donc dû créer des stationnements beaucoup plus éloignés. Les futurs habitants devront marcher davantage. La valeur des appartements s'en est trouvée diminuée. Le promoteur a supporté un surcoût. Les acquéreurs ont perdu plusieurs années. Et certains ont même craint de perdre le bénéfice de leur dispositif Pinel.
Tout le monde a payé.
Même rénover devient extrêmement long
Je propose également régulièrement à mes clients des opérations de rénovation en France.
Et là encore, le constat est similaire.
Lorsqu'il faut refaire intégralement un appartement — électricité, plomberie, isolation, menuiseries, chauffage, finitions — les délais dépassent très fréquemment les dix-huit mois. Vingt mois. Vingt-deux mois. Parfois davantage.
Autrement dit, il faut parfois trois ou quatre fois plus de temps pour rénover un appartement français que pour construire un immeuble neuf aux États-Unis en partant d'un terrain vierge.
Le problème n'est pas uniquement administratif
Certains répondront que cette lenteur est le prix de la qualité. Je le pensais également.
Puis j'ai visité beaucoup de constructions américaines et à travers le monde. Et beaucoup de constructions françaises.
La réalité est plus complexe.
Les normes françaises deviennent toujours plus nombreuses. Mais, parallèlement, le coût de leur respect augmente tellement que les promoteurs sont souvent contraints d'économiser ailleurs.
Le résultat est parfois surprenant. Des bâtiments plus chers. Plus longs à construire. Sans que la qualité perçue progresse réellement dans les mêmes proportions.
Comparer les pays plutôt que les immeubles
Je ne cherche pas à dire que la France est un mauvais pays pour investir. Ni que les États-Unis constituent une solution universelle.
Chaque marché possède ses avantages. Chaque pays présente ses risques.
En revanche, je crois qu'un investisseur devrait systématiquement comparer les délais, les contraintes administratives et la vitesse d'exécution.
Parce que le temps fait partie intégrante de la rentabilité.
Et plus un pays ralentit sa capacité à construire, plus cette taxe invisible finit par peser sur les investisseurs… mais aussi sur tous ceux qui cherchent simplement à se loger.
Vous souhaitez comparer concrètement les deux marchés pour votre propre situation ? C'est exactement ce que nous faisons lors d'un appel découverte
