Immobilier US vs SCPI européennes : que choisir en 2025 ?
La hausse des taux d’intérêt, l’inflation et la fiscalité croissante en Europe ont profondément modifié le paysage de l’investissement immobilier.
Les investisseurs francophones s’interrogent : faut-il encore miser sur les SCPI européennes, ou privilégier l’immobilier américain, plus dynamique et rentable ?
En 2025, ces deux approches représentent des stratégies patrimoniales très différentes.
Analysons-les en profondeur.
Les SCPI européennes : un rendement en perte de vitesse
Longtemps considérées comme la solution idéale pour investir sans gestion, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) connaissent depuis 2023 un ralentissement net.
Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :
Rendements en baisse : la moyenne est passée de 4,4 % à environ 3,6 % net en 2024.
Revalorisations limitées, voire décotes dans certains secteurs tertiaires.
Fiscalité lourde en France, avec une imposition des revenus fonciers à la tranche marginale (11, 30, 41 et 45%).
Liquidité en recul, car de nombreux investisseurs revendent et les délais de sortie s’allongent.
Pour un investisseur français imposé à 30 %, le rendement net réel d’une SCPI tourne souvent autour de 3 à 5 % — ce qui devient insuffisant face à l’inflation et à la perte de pouvoir d’achat.
L’immobilier américain : un marché de rendement et d’opportunités
À l’inverse, le marché immobilier américain conserve une attractivité forte, notamment dans les États du sud et du centre du pays (Tennessee, Texas, Mississippi, Géorgie, Floride).
Ces régions offrent un équilibre rare entre prix d’achat abordables, loyers élevés et croissance démographique.
Les atouts principaux :
Rendements bruts entre 7 et 10 %, même sur des biens résidentiels.
Fiscalité claire et optimisable grâce à la détention via une LLC.
Aucune IFI ni taxation en France sur les biens détenus en structure américaine (selon convention fiscale).
Valorisation possible du dollar d’ici quelque années , qui renforce les gains en euros.
Exemple :
Une maison à Austin achetée 250 000 $, louée 2 100 $ par mois, offre un rendement net supérieur à 8 %, avec un marché locatif stable et des locataires long terme.
Comparatif SCPI européennes vs Immobilier US
Critère. SCPI européennes Immobilier US
Rendement net moyen 3 à 5 % 7 à 9 %
Fiscalité Revenu foncier taxable Amortissements et charges déductibles
Liquidité Moyenne à faible Bonne (vente libre ou refinancement)
Gestion Totalement déléguée Semi-déléguée via property manager
Accès minimum Environ 5 000 € Environ 25 000 $
Risque Mutualisé Géographique
Monnaie Euro Dollar US
En résumé :
Les SCPI offrent confort et mutualisation, mais peu de rendement net.
L’immobilier américain, lui, demande une structuration initiale plus technique, mais procure une rentabilité nette deux à trois fois supérieure, avec en prime un effet de levier possible et de devise et aussi la possibilité de prise de valeurs du bien sur le long terme.
La clé : diversifier intelligemment
Il ne s’agit pas forcément d’opposer ces deux approches, mais de les combiner stratégiquement.
Beaucoup d’investisseurs francophones optent aujourd’hui pour une allocation mixte :
30 à 40 % de leur capital en SCPI pour la stabilité et la gestion passive,
et 60 à 70 % dans l’immobilier américain pour la performance et la fiscalité optimisée.
Cette diversification géographique et monétaire renforce la résilience patrimoniale et permet de lisser les cycles économiques.
Ce qu’il faut retenir
Les SCPI restent utiles pour les profils prudents cherchant un revenu passif simple.
L’immobilier américain s’impose pour ceux qui recherchent du rendement, une fiscalité souple et une protection patrimoniale.
La combinaison des deux permet une stratégie équilibrée entre sécurité et croissance.
Et vous, quelle stratégie adopter en 2025 ?
Chaque investisseur a ses objectifs : rentabilité, transmission, réduction fiscale ou diversification.
Notre rôle, chez Histoire de Patrimoine, est d’élaborer une stratégie sur mesure tenant compte de votre résidence fiscale, de vos revenus et de votre horizon d’investissement.
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