Pourquoi investir en France m’a appris plus que tout… mais ne serait plus mon premier choix aujourd’hui
Pendant longtemps, l’immobilier français a représenté pour beaucoup d’investisseurs une évidence patrimoniale.
Mais après plusieurs années de terrain, de travaux, de gestion locative et d’opérations menées dans différentes villes françaises, une réalité finit par s’imposer : le marché a profondément changé.
Rentabilité, gestion, fiscalité, énergie mentale, rendement réel… cet article raconte comment mon expérience de l’immobilier français a progressivement transformé ma vision de l’investissement et pourquoi, aujourd’hui, d’autres marchés comme les États-Unis me paraissent parfois beaucoup plus cohérents patrimonialement.
Introduction
L’immobilier français a été mon école.
C’est en France que j’ai appris à investir, à gérer des travaux, à comprendre les marchés, les banques, la fiscalité, les locataires et surtout… les limites du système immobilier français.
Je viens d’une famille où l’investissement immobilier faisait déjà partie du paysage. Durant toute mon enfance, j’ai vu des membres de ma famille acheter des biens, les conserver pendant des années et voir leur patrimoine grandir progressivement grâce à la hausse des prix de l’immobilier.
Pendant longtemps, cela m’a semblé être une évidence : acheter de l’immobilier en France était le meilleur moyen de s’enrichir.
Mais avec le temps et l’expérience, je me suis rendu compte que cette hausse des prix ne reposait pas toujours sur des fondamentaux économiques solides. Elle était souvent alimentée par :
la baisse continue des taux d’intérêt ;
l’accès facile au crédit ;
et une forme de spéculation entretenue par le marché lui-même.
Et surtout, j’ai constaté une chose essentielle : cette mécanique s’essoufflait.
L’immobilier français devenait progressivement moins rentable, plus complexe et plus incertain.
Mon premier investissement : un studio à Montpellier
Mon premier investissement immobilier était un studio à Montpellier, il y a maintenant plus de dix ans.
À l’époque, les prix étaient encore accessibles et le marché connaissait une forte dynamique haussière. L’opération s’est bien déroulée : j’ai pu revendre rapidement avec une plus-value intéressante.
Mais cette première expérience m’a appris quelque chose d’important.
Une fois toutes les charges déduites — copropriété, fiscalité, vacance locative, entretien, frais divers — les rendements réels étaient finalement assez faibles.
J’ai donc commencé à chercher autre chose.
Le virage vers le rendement : Perpignan
Je me suis ensuite tourné vers des marchés plus “rentables”, notamment Perpignan.
J’y ai acheté un immeuble complet de cinq logements, principalement des appartements une chambre, avec d’importants travaux de rénovation.
L’idée était simple :
acheter moins cher, rénover, louer avec un meilleur rendement.
Sur le papier, cela semblait excellent.
Dans la réalité, j’ai découvert les limites opérationnelles de l’immobilier français.
Le vrai problème : la gestion
Le premier problème majeur a été la gestion locative.
En France, lorsqu’un gestionnaire prend environ 8 % des loyers, il faut comprendre qu’une fois :
la TVA,
les charges,
les déplacements,
les coûts administratifs,
les impôts,
déduits…
sa rémunération nette réelle devient extrêmement faible.
Sur un appartement loué 500 € par mois, le gestionnaire gagne parfois à peine une vingtaine d’euros nets.
Et la vraie question devient alors simple :
👉 Qui ferait un travail réellement rigoureux pour 20 € par mois ?
C’est ici que j’ai compris un point essentiel :
plus on cherche du rendement en France, plus on doit acheter des biens peu chers… et donc générant de faibles loyers unitaires.
Et plus les loyers sont faibles, moins les professionnels impliqués ont intérêt à fournir un travail de qualité.
Résultat :
gestion approximative ;
turnover important ;
faible implication ;
difficultés opérationnelles permanentes.
J’ai alors compris qu’en France, lorsqu’on veut vraiment optimiser un parc immobilier rentable, il faut souvent gérer soi-même.
Mais gérer soi-même est un véritable métier :
cela demande du temps ;
une présence physique ;
une forte disponibilité ;
et énormément d’énergie mentale.
Et honnêtement, cela a parfois été épuisant.
À certains moments, j’avais davantage l’impression de gérer des problèmes… que des investissements.
Et surtout, cela va à l’opposé d’une vraie diversification patrimoniale.
Les difficultés avec les artisans
J’ai également rencontré exactement le même phénomène avec les artisans.
En France, beaucoup d’entreprises du bâtiment travaillent avec des marges très faibles.
Entre :
les charges sociales ;
les impôts ;
les coûts des matériaux ;
la complexité administrative ;
et les difficultés techniques du bâti ancien…
la rentabilité des entreprises du bâtiment est souvent insuffisante.
Et cela se ressent directement sur les chantiers :
retards ;
manque de suivi ;
qualité irrégulière ;
difficulté à trouver des équipes fiables.
L’immobilier ancien français est très peu industrialisé :
chaque immeuble est différent, chaque chantier est unique, chaque surprise coûte du temps et de l’argent.
Et paradoxalement, c’est souvent l’ancien qui reste le plus “rentable”, car le neuf en France est devenu extrêmement cher.
Mon constat après plusieurs années
Au fil des années, j’ai investi :
en Normandie ;
à Clermont-Ferrand ;
dans des maisons individuelles ;
dans des opérations de rénovation ;
dans des transformations de locaux commerciaux ;
dans des opérations d’achat-revente.
Certaines opérations ont été bonnes.
D’autres beaucoup moins.
Mais globalement, une conclusion s’est imposée à moi :
👉 L’immobilier français n’est plus vraiment un marché de rentabilité absolue.
Et surtout :
👉 le temps, l’énergie et la complexité nécessaires pour aller chercher du rendement ne sont plus forcément cohérents avec les résultats obtenus.
Ce qui reste pertinent en France : la défiscalisation clé en main
Finalement, avec le recul, je me rends compte que la solution la plus cohérente en France est probablement celle que j’ai longtemps proposée à mes clients :
👉 l’immobilier défiscalisant clé en main.
Pourquoi ?
Parce que :
les rendements ne sont pas extraordinaires ;
les plus-values futures sont devenues plus incertaines ;
mais le temps investi est quasiment nul ;
la gestion est simplifiée ;
et l’avantage fiscal améliore significativement le rendement global.
Ce n’est pas ce type de projet qui permettra de “multiplier son patrimoine par dix”.
Mais dans une logique :
de simplicité ;
de stabilité ;
de réduction fiscale ;
et d’investissement passif,
cela reste cohérent.
Pourquoi je me tourne aujourd’hui vers les États-Unis
Aujourd’hui, ma logique d’investissement a évolué.
Je cherche davantage :
du cash-flow ;
du rendement réel ;
de la croissance patrimoniale ;
et des marchés plus dynamiques économiquement.
C’est pour cela que je me suis progressivement tourné vers l’immobilier américain.
Les différences sont majeures :
rendements plus élevés ;
marchés plus dynamiques ;
fiscalité plus avantageuse ;
gestion souvent plus industrialisée ;
et surtout une meilleure cohérence entre le risque pris et la rentabilité obtenue.
Conclusion
L’immobilier français m’a énormément appris.
Il m’a permis de comprendre :
la gestion ;
les travaux ;
les marchés ;
la fiscalité ;
et surtout la réalité du terrain.
Mais aujourd’hui, si je devais recommencer avec l’expérience que j’ai acquise, la France ne serait probablement plus mon premier choix pour aller chercher de la performance patrimoniale.
Pour moi, l’immobilier français reste pertinent dans une logique :
de simplicité ;
de stabilité ;
et de défiscalisation clé en main.
Mais si l’objectif est réellement :
le cash-flow ;
la rentabilité ;
la croissance patrimoniale ;
ou la création de revenus importants,
alors il devient nécessaire de regarder d’autres marchés plus dynamiques, notamment les États-Unis.
👉 Avec le recul, je pense que beaucoup d’investisseurs français continuent encore d’investir dans certains marchés davantage par habitude et par sécurité psychologique… que par véritable logique économique.
Et finalement, le plus difficile en investissement n’est pas toujours d’apprendre.
👉 C’est parfois d’accepter que le monde ait changé.
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