Investir au Sri Lanka : retour d’expérience sur une diversification patrimoniale hors des sentiers battus
Diversifier son patrimoine ne signifie pas seulement investir dans une autre ville ou dans une autre devise. Cela peut aussi consister à observer des marchés encore peu regardés par les investisseurs francophones. À travers ce retour d’expérience au Sri Lanka, Lucas Guizard partage une vision patrimoniale concrète, internationale et assumée.
J’ai récemment fait un choix patrimonial que certains jugeront audacieux, d’autres atypique, mais qui s’inscrit, pour ma part, dans une logique très claire de diversification internationale : j’ai acquis un terrain à Hikkaduwa, au Sri Lanka, pour 7 200 000 roupies sri-lankaises, soit environ 20 000 euros au moment de l’acquisition.
Il ne s’agit pas d’un achat impulsif, ni d’un simple coup de cœur exotique détaché de toute réflexion patrimoniale. C’est, au contraire, une décision mûrement réfléchie, fondée à la fois sur une lecture du terrain, de la géographie locale, de la demande étrangère présente sur place, du contexte monétaire, mais aussi sur une conviction de fond : dans un monde plus instable, plus fiscalisé, et de plus en plus homogène dans ses risques systémiques, il devient de plus en plus pertinent d’exposer une partie de son patrimoine à d’autres zones du globe, à d’autres monnaies et à d’autres dynamiques économiques.
Le terrain se situe à Hikkaduwa, station balnéaire bien connue du Sri Lanka, dans une zone pavillonnaire située non loin de la mer. J’ai volontairement recherché un emplacement suffisamment proche du littoral pour bénéficier de l’attractivité touristique, de l’accès aux restaurants, aux commodités et à l’ensemble des lieux de vie appréciés d’une clientèle étrangère ; mais également suffisamment éloigné pour réduire, autant que possible, les risques liés aux inondations ou à un éventuel tsunami. Autrement dit, je n’ai pas cherché le front de mer “carte postale”, flatteur au premier regard mais souvent moins rationnel sur le plan patrimonial. J’ai recherché un emplacement cohérent, résidentiel, exploitable, et à mon sens beaucoup mieux calibré pour une logique d’investissement.
Pourquoi Hikkaduwa ?
Parce que cette zone me paraît aujourd’hui faire partie des plus intéressantes du pays pour qui cherche à se positionner avant une structuration plus forte du marché. Depuis le début de la guerre en Ukraine, de nombreux Russes ont quitté leur pays et se sont implantés dans différentes zones touristiques du Sri Lanka. À Hikkaduwa, leur présence est particulièrement visible. Il s’agit souvent de profils disposant de moyens importants, qui consomment, fréquentent les restaurants, les lieux internationaux, louent des biens, vivent sur place plusieurs mois, mais qui, pour beaucoup, ne structurent pas encore véritablement d’investissements locaux.
Ils créent donc une demande réelle, mais ils ne créent pas encore suffisamment d’offre qualitative, organisée, pensée avec une véritable logique d’investisseur. Et c’est précisément là que je vois une opportunité. Le besoin est déjà présent : maisons bien situées, prestations de qualité, villas agréables à vivre, biens pensés pour une clientèle internationale, proximité des zones vivantes, des commodités, des écoles internationales et, plus largement, de tout ce qui rend un emplacement attractif pour une clientèle étrangère solvable.
Sur place, j’ai également constaté la présence d’autres profils étrangers, notamment des Américains et des Européens, qui achètent ou cherchent à acheter, précisément parce qu’ils comprennent que certaines zones du Sri Lanka restent encore sous-exploitées au regard de leur potentiel. Les Russes, eux, sont aujourd’hui très visibles en tant qu’occupants et consommateurs, mais pas nécessairement comme les investisseurs les plus structurés. Cela crée un déséquilibre que je trouve particulièrement intéressant : une demande qui s’installe, une consommation qui existe, mais encore trop peu d’offre véritablement bien pensée.
Le rôle déterminant de la monnaie
L’autre point majeur, c’est évidemment la monnaie. La roupie sri-lankaise a été fortement dévaluée ces dernières années. Pour un investisseur européen, cela ouvre une fenêtre d’entrée particulièrement intéressante, avec des prix d’acquisition qui restent extrêmement faibles une fois convertis en euros.
Concrètement, mon terrain m’a coûté environ 20 000 euros. La construction de la maison devrait, quant à elle, se situer autour de 60 000 euros. Avec ce niveau de budget, il est possible d’envisager une villa d’environ 200 m², avec piscine, sur du neuf, avec un standing tout à fait qualitatif, à condition, bien sûr, de choisir les bons partenaires. C’est d’ailleurs, à mes yeux, la règle numéro un sur place.
S’il n’y avait qu’une seule chose à retenir de cette expérience, ce serait celle-ci : le plus important n’est pas seulement le terrain, ni même le prix, mais le choix des personnes avec lesquelles on travaille. Il faut être accompagné par des professionnels compétents, sérieux, recommandés, capables de comprendre les usages locaux, d’identifier les bons interlocuteurs et de défendre la qualité du projet. Comme souvent dans les marchés encore peu institutionnalisés, on y trouve le meilleur comme le pire. Les écarts de qualité peuvent être considérables. Les écarts de prix aussi. Et ce qui paraît “moins cher” au départ peut s’avérer extrêmement coûteux à l’arrivée si le projet est mal structuré, mal suivi ou confié à de mauvaises personnes.
À l’inverse, lorsque les intervenants sont bien choisis, les coûts de revient peuvent devenir presque impensables à l’échelle européenne. Terrain inclus, il est possible d’aboutir à un coût global autour de 400 euros du mètre carré sur du neuf avec piscine, ce qui reste extrêmement bas pour un bien de qualité, surtout dans une zone touristique internationale.
Un marché prometteur, mais exigeant
Évidemment, un tel projet n’est pas sans risque, et je préfère le dire clairement. Le Sri Lanka n’est pas un marché simple, ni un marché que l’on doit aborder comme on achèterait un appartement dans une grande ville française, avec un cadre parfaitement balisé, un notaire, une banque, un crédit amortissable et un environnement juridique totalement familier.
Ici, les modalités de paiement peuvent être déroutantes pour un investisseur européen. Le marché fonctionne très largement en cash. Le levier bancaire y est beaucoup moins présent, ce qui rend ce type d’actif finalement moins dépendant des taux d’intérêt et de la politique monétaire locale que nos marchés occidentaux fortement financiarisés. Mais cela suppose aussi d’avoir la trésorerie nécessaire, et d’accepter une expérience d’investissement beaucoup plus directe, plus brute, parfois plus inconfortable.
Le droit de propriété lui-même diffère sensiblement de ce que nous connaissons habituellement. On évolue dans un environnement juridique qu’il faut absolument comprendre avant de se lancer, avec des mécanismes qui ne sont pas ceux d’un achat immobilier classique en France. Cela implique d’être extrêmement vigilant, de structurer correctement l’acquisition et, surtout, de s’entourer d’un excellent avocat. Dans ce type d’opération, un bon avocat n’est pas un confort ; c’est une condition de base. Il faut vérifier la structure juridique, les documents, les droits réellement attachés au bien, les modalités exactes de détention, la sécurisation des paiements, et l’ensemble des points qui, dans un marché plus familier, sembleraient aller de soi.
Dans certains cas, l’avocat et le vendeur peuvent même exiger un paiement avant la signature définitive du bail ou de l’acte. Pour un investisseur occidental, cela peut sembler très déroutant. Mais c’est précisément pour cette raison qu’il faut être accompagné, prudent, méthodique, et ne jamais improviser.
Petit détail qui m’a marqué : pour signer l’acte, nous avons dû apposer nos empreintes digitales sur le document. Ce genre de moment rappelle immédiatement qu’investir à l’international ne consiste pas seulement à changer de devise ou de géographie. On change aussi de culture juridique, de rapport au formalisme, de pratiques administratives, et parfois même de rapport humain dans la transaction.
Une rentabilité potentielle hors standards européens
Et malgré ces particularités, ou peut-être justement à cause d’elles, je considère que ce marché mérite d’être observé de près. Pourquoi ? Parce qu’il offre encore aujourd’hui des prix d’entrée très faibles, alors même que les loyers potentiels peuvent être très significatifs.
Il n’est pas rare d’observer ce type de villa se louer entre 1 500 et 2 000 dollars par mois. Autrement dit, sur un projet bien acheté, bien construit et bien positionné, il est tout à fait envisageable d’atteindre des rendements bruts supérieurs à 20 %. Bien sûr, cela ne signifie pas que tout soit “net dans la poche”. La fiscalité locale sur les revenus n’est pas inexistante, loin de là, et le revenu moyen local étant relativement faible, on peut monter rapidement dans les tranches d’imposition si l’on dégage des loyers significatifs. Mais même en tenant compte de cela, la rentabilité potentielle reste, à mes yeux, extrêmement attractive au regard des standards européens.
Et c’est précisément là qu’il faut remettre les choses en perspective. En Europe, et plus encore dans certaines grandes villes françaises, beaucoup d’investisseurs acceptent aujourd’hui des rendements bruts faibles, une fiscalité lourde, des coûts de construction élevés, des normes de plus en plus complexes, et une dépendance extrême à l’évolution des taux d’intérêt. Au Sri Lanka, la logique est totalement différente. Le marché est plus brut, plus cash, plus exigeant humainement, certes, mais il offre aussi des coûts de revient dérisoires, des rendements potentiels élevés, et une forme de décorrélation bienvenue par rapport aux cycles immobiliers occidentaux.
Une brique de diversification, pas un pari total
Je n’ai évidemment aucune intention d’y concentrer tous mes actifs. Ce serait absurde. Il ne s’agit pas d’un pari “all-in”. Il s’agit d’une diversification. Et c’est précisément ainsi qu’il faut penser ce type d’opération : comme une brique complémentaire, située dans une autre zone du monde, dans une autre monnaie, sur un marché qui obéit à d’autres logiques.
Je trouve également intéressant d’avoir une exposition patrimoniale dans une zone d’Asie du Sud, à un moment où l’on observe clairement le déplacement progressif du centre de gravité économique mondial. L’Asie continue de prendre une place croissante. L’Inde se développe très fortement. Et le sud du sous-continent indien, avec le Sri Lanka dans son environnement immédiat, bénéficie mécaniquement de cette dynamique.
Évidemment, il ne faut pas tomber dans l’angélisme. Mais il me semble cohérent d’observer que certaines régions du monde, encore peu regardées par les investisseurs francophones, pourraient profiter de tendances longues particulièrement favorables dans les années à venir.
J’ajoute à cela un autre élément que je trouve rassurant : la neutralité géopolitique relative du Sri Lanka. Nous vivons dans un monde où les tensions internationales se multiplient, où les blocs se recomposent, où les grandes puissances prennent position dans des rivalités qui ne cessent de s’intensifier. Dans ce contexte, je trouve intéressant de détenir aussi des actifs dans un pays qui, par nature, n’a pas vocation à s’engager dans des conflits extérieurs ou dans des logiques de puissance militaire. Cela ne supprime évidemment aucun risque, mais dans une logique de répartition patrimoniale, ce type de profil national a du sens.
Une opération suivie dans le temps, en toute transparence
Mon objectif final sur cette opération sera la revente de la maison une fois le projet abouti. Je partagerai d’ailleurs la suite de cette aventure avec une transparence totale. Je publierai un second article dans quelques mois, une fois que le projet aura suffisamment avancé. Puis probablement un dernier au moment de la revente, afin de montrer la réalité complète de l’opération : le coût final, les délais, les imprévus, la qualité de la construction, la valorisation obtenue, la fiscalité réellement supportée, et le retour sur investissement final.
Je ne dis pas que le Sri Lanka est un paradis sans risque. Je dis simplement que beaucoup d’investisseurs surestiment les risques visibles de l’étranger… et sous-estiment profondément ceux de leur propre pays, de leur propre devise, de leur propre fiscalité, et de leurs propres habitudes patrimoniales.
Diversifier ne veut pas dire s’exposer inconsidérément.
Cela veut dire répartir intelligemment.
Et parfois, cela implique d’aller là où peu de gens regardent encore.
À retenir
Cet investissement n’a pas vocation à devenir un modèle universel.
Il illustre en revanche une chose essentielle : la diversification patrimoniale ne consiste pas à suivre la foule, mais à identifier des zones encore sous-observées, à condition de les aborder avec méthode, lucidité et discipline.
Vous souhaitez réfléchir à une stratégie patrimoniale plus internationale, plus diversifiée et moins dépendante d’un seul marché ?
Je vous accompagne pour structurer une approche cohérente avec votre profil, vos objectifs et votre niveau de risque.
Pour un monde d’opportunités,
Lucas Guizard
Histoire de Patrimoine
