Comment les investisseurs français peuvent mieux gérer (et parfois réduire) l’IFI grâce à une structuration patrimoniale internationaleIntroduction
Introduction
Pour de nombreux investisseurs français, l’IFI reste un impôt lourd qui pénalise la croissance du patrimoine.
Mais lorsque l’on commence à investir aux États-Unis, une nuance essentielle apparaît :
tout l’immobilier ne se vaut pas face à l’IFI.
Contrairement à l’immobilier résidentiel, l’immobilier commercial américain peut — dans certains cas précis — être partiellement ou totalement exclu de l’IFI, à condition d’être associé à une activité professionnelle réelle exercée par l’investisseur via une structure adaptée.
C’est l’un des leviers les plus puissants… mais aussi les plus mal compris.
Rappel : comment fonctionne l’IFI pour un résident fiscal français ?
Un résident fiscal français est imposable à l’IFI sur ses biens immobiliers mondiaux, s’ils dépassent 1,3 M€ net.
Cela inclut notamment :
l’immobilier résidentiel,
les parts de sociétés à prépondérance immobilière, même à l’étranger,
les usufruits, droits, etc.
Ainsi, un appartement ou une maison détenus aux États-Unis entrent pleinement dans l’assiette IFI.
Mais…
Certains biens professionnels (BIC / activité commerciale réelle) peuvent être exclus.
Et c’est là que l’immobilier commercial américain devient intéressant.
Immobilier commercial américain : un traitement différent dans certains cas
Aux États-Unis, la notion de commercial real estate regroupe :
immeubles multifamiliaux de 5 logements ou plus,
bureaux,
locaux commerciaux,
entrepôts,
centres médicaux,
hôtels, etc.
Ce type d'immobilier relève d’une activité commerciale, et non d’une simple gestion patrimoniale passive.
En droit français, lorsqu’un actif immobilier est rattaché à une activité professionnelle réelle, exercée par le dirigeant, il peut être considéré comme bien professionnel et ainsi être exclu de l’assiette IFI.
Cela ne fonctionne pas automatiquement.
Mais dans plusieurs cas parfaitement légitimes, la rédaction fiscale permet une exonération.
Quand l’immobilier commercial US peut être exonéré d’IFI
Pour qu’un investissement immobilier situé aux États-Unis soit considéré comme bien professionnel (et donc sortir de l’IFI), plusieurs critères peuvent être réunis :
1. Le bien doit être utilisé dans une activité commerciale réelle
Exemples :
gestion active d’un immeuble de 5, 8, 12 logements ou plus,
exploitation d’un immeuble de bureaux,
gestion et exploitation d’un entrepôt loué à une entreprise,
gestion d’un parc immobilier nécessitant supervision, décisions, arbitrages, maintenance…
Ce n'est pas du patrimoine “parking”, mais une activité à part entière.
2. L’activité doit être exercée par une société (LLC, partnership, corp…)
La société est considérée comme opérationnelle, et non simplement détentrice d’un actif.
3. L’investisseur / dirigeant doit s’impliquer réellement
Il doit :
prendre des décisions,
superviser la gestion,
jouer un rôle actif dans l’exploitation.
Il ne s’agit pas d’un investissement passif.
C’est bien une activité professionnelle.
4. L’activité doit générer des revenus professionnels
Pas forcément gigantesques, mais cohérents.
Lorsque ces conditions sont réunies, l’immobilier peut être traité comme actif professionnel, donc hors IFI, même s’il est situé à l’étranger.
Exemples de montages patrimoniaux efficaces
Ces stratégies existent déjà et sont utilisées par de nombreux chefs d’entreprise & investisseurs internationaux.
Scénario 1 : Immeuble multifamilial (5–30 unités)
Le bien est détenu via une LLC
L’investisseur est le managing member
Il prend part à la gestion opérationnelle : supervision des managers, travaux, arbitrages…
Le bien peut être considéré comme professionnel → exclusion potentielle de l’IFI
Scénario 2 : Achat d’un immeuble commercial (bureau / retail)
Activité commerciale réelle : gestion du bâtiment, arbitrage des locataires, renégociation des baux
La société génère des revenus actifs
L’activité est professionnelle, donc potentiellement hors IFI
Scénario 3 : Création d’une société opérationnelle US
La société exploite plusieurs biens commerciaux
L’investisseur en est le dirigeant actif
Le patrimoine peut être considéré comme un outil professionnel
➡️ Ces montages ne sont pas “magiques”, mais 100 % légitimes lorsqu’ils correspondent à la réalité économique.
Ce que cette stratégie n’est PAS
Ce n’est pas un montage fictif
Ce n’est pas de l’optimisation abusive
Ce n’est pas une promesse d’exonération automatique
C’est une structuration professionnelle qui repose sur des règles existantes du Code général des impôts.
Conclusion
L’immobilier résidentiel, en France ou à l’étranger, est pleinement imposable à l’IFI.
En revanche :
Lorsque l’on investit dans l’immobilier commercial américain et que l’on en assure une gestion professionnelle réelle, il devient possible, dans plusieurs cas, de réduire ou neutraliser son IFI.
Cela demande :
une structuration juridique adaptée,
une implication réelle,
une cohérence économique,
et un accompagnement sérieux.
C’est exactement le rôle de Lucas Guizard et d’Histoire de Patrimoine :
structurer, sécuriser et optimiser un patrimoine immobilier international.
-> Tu envisages d’investir dans un immeuble commercial ou un multifamilial aux États-Unis ?
Planifie un rendez-vous stratégique pour analyser ce que cela changerait dans ta fiscalité et ton IFI.
